La partida registral de un inmueble es, después de la escritura, quizá el documento más importante para acreditar la existencia de un inmueble, donde se muestra y detalla toda la historia de un determinado inmueble (sus anteriores propietarios, los actuales propietarios, el área del inmueble, la existencia de gravámenes, cargas registrales, entre otros).

Tal vez te pase lo mismo que a mí. Detesto cuando me solicitan documentos que no conozco y que no tengo idea de dónde comenzar a buscarlos. La partida registral de un inmueble es un caso peculiar. Algunas personas te pedirán el "número de partida electrónica" o el "número de partida" o la "partida registral" para proceder con el negocio de tu inmueble en una compra venta o arrendamiento. Cualquiera de los tres apelativos se refiere a lo mismo. 

¿Qué es una partida registral?

La partida registral de un inmueble es un documento en el cual se asienta ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) un bien inmueble y se le da vida legal. Al presentar la propiedad, la oficina le asignará un número con el cual se le identificará por siempre.

• Por ejemplo, tienes un lote y construyes una casa: debes inscribir la casa, darle vida legal (no es lo mismo un lote que una construcción). A dicha inscripción se le llama Declaratoria de Fábrica.

• Una constructora edifica un edificio: debe de inscribir cada departamento, estacionamiento, depósito y cada zona de uso común que pertenezca a la copropiedad.

• Una familia divide una propiedad para darle un área a cada hijo: la división debe ser inscrita con el fin de legalizar e independizar la propiedad para cada hijo.

La partida registral es la prueba clara y fehaciente de que el bien inmueble existe física y legalmente.

¿Qué información contiene una partida registral?

En la partida registral se va anotando cada suceso del inmueble. Lleva  toda su historia (pasada y presente). Veamos qué información se puede encontrar.

• Quiénes han sido los dueños.
• Qué negocios han hecho con el bien, tales como transferencias, compraventas, cesiones.
• Qué asuntos legales ha tenido, como, por ejemplo, embargos, hipotecas, afectaciones, cargas técnicas o bloqueos.
• Qué características tiene el bien: en qué dirección está situado, de qué área es, etc.

Esta información viene detallada en las diferentes partes que conforman la partida registral, tales como:

(*) Antecedente Dominial: Es el lugar donde se anotan los antecedentes del predio. Por ejemplo, si la propiedad deriva de una independización o subdivisión de un área de mayor extensión.

(*) Descripción del inmueble: Es donde se anotan todas las características físicas y descripciones del inmueble, como ubicación, área del terreno, linderos, etc.

(*) Títulos de Dominio: Se registran todos los asientos de las transferencias que la propiedad haya tenido (Propietarios).

(*) Cargas y Gravámenes: Es la parte donde se tiene que tener un mayor cuidado, porque se anotan las afectaciones judiciales y extrajudiciales como embargos, hipotecas legales, cargas técnicas, etc.

(*) Cancelaciones: Es donde se registran los levantamientos de las cargas y gravámenes.

(*) Registro personal: Es donde se anotan los divorcios, separación de bienes, muerte presunta, herencias, etc.

¿Cómo leer la información descrita en la partida registral?
(+) En el Antecedente Dominial se debe verificar si el bien inmueble ha sido independizado o subdividido de una partida matriz, se recomienda también solicitar copia de la partida matriz para mayor seguridad.

(+) En la Descripción del Inmueble se debe verificar si el 100% de la construcción que existe sobre el terreno se encuentra inscrita.

(+) En los Títulos de Dominio se debe verificar si el vendedor es el verdadero propietario, su nombre deberá aparecer en esta sección como el último dueño.

(+) En las Cargas y Gravámenes se debe revisar si la propiedad tiene alguna afectación como una hipoteca, embargo, anotación de demanda, hipoteca legal, arrendamiento, anticresis, bloqueo registral o alguna carga técnica.

(+) En las Cancelaciones se debe verificar si las Cargas o Gravámenes indicadas han sido levantadas.

(+) En el Registro Personal debe verificar si la propiedad no está incluida en un proceso de separación de bienes, muerte presunta u otras situaciones personales como incapacidad del propietario, declaración de herederos, etc.

En todo este proceso de revisión de la partida registral es indispensable verificar que no existan títulos pendientes en trámite de inscripción. De haberlo, es recomendable solicitar la lectura del título en trámite, a fin de conocer qué acto o derecho se pretende inscribir, ya que el mismo podría eventualmente generar un cambio sobre las situaciones o derechos que actualmente están inscritas en el registro.

¿Para qué sirve una partida registral?

Como puedes ver, la partida registral da fe sobre la situación actual del inmueble. Hay que tener en cuenta que las estafas inmobiliarias en el país han aumentado. Es por eso que, si desea comprar un inmueble, es de vital importancia revisar detalladamente el contrato antes de firmarlo y fijarse que la persona con la que está realizando el trato sea el propietario del inmueble. Por lo tanto, al momento de negociar una propiedad se debe de constatar la información que aparece en la partida registral, por ejemplo:

o    Si quien negocia es el dueño legítimo;

o    Si el área ofrecida es la real;

o    Si existe algún impedimento jurídico sobre el bien.

Dicho esto, queremos recalcar que antes de entregar dinero, es necesario revisar la partida registral. 

¿Dónde se consigue la partida registral?

La única entidad en el país encargada de archivar las partidas registrales es la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp). 

La partida registral de un bien inmueble es un documento público, por lo tanto, cualquier ciudadano puede solicitar una copia acercándose a una ventanilla de atención de los Registros Públicos e indicar el número de partida.

EL DATO: La copia literal de la partida registral de un inmueble tiene un costo de S/. 13.00 (las dos primeras hojas) y puede ser solicitado directamente por el ciudadano. La entrega es inmediata, salvo títulos extensos o muy antiguos. 

¿Qué pasa si no conoces el número de la partida registral?

Antes de ir a la oficina de registros públicos, verifica si tienes el número de la partida registral. Es probable que tengas una copia del registro. Busca el número en la escritura, quizá en el contrato de compraventa, tal vez en la carpeta donde guardas todos los documentos del inmueble.

Si después de haber buscado el número de partida no lo encuentras, puedes proceder así:

(**) En Sunarp está ubicada la ventanilla “búsqueda de índice”, aquí se puede buscar el número de la partida registral dando los nombres y apellidos completos del propietario. Se te entregará un listado de las propiedades registradas a nombre de ese propietario (si tiene varias), con esta información podrás escoger el número de la partida registral que necesites.
La dirección del inmueble servirá para cotejar que se trata de la que buscas; pero no servirá para encontrar el número de partida.

(**) Existe una opción más compleja: se trata de la “búsqueda catastral”. Para ello, se tienen que adjuntar un expediente con planos que muestren el perímetro y la memoria descriptiva del predio firmada por profesionales autorizados. Este trámite suena más difícil, por eso tomará más días.

Si las búsquedas no dan resultado, es probable que el inmueble no se encuentre inscrito en los registros públicos. En ese caso, no es posible garantizar la existencia del bien inmueble. Cualquier negocio que se haga sobre el bien no podrá ser legalizado y, por lo tanto, tampoco garantizado. Nuestro consejo es simple: evalúa el riesgo.

Conclusión: Toda persona que desee comprar, vender o arrendar un bien inmueble, debe revisar la partida registral para evitar cualquier tipo de estafa inmobiliaria.

por Flor Vegas C. - Gerente General de Inmobiliaria Del Valle Propiedades | 16 Ago 2019 |