El precio de lanzamiento de un inmueble al mercado es determinante para que se pueda vender o alquilar en el menor tiempo posible. Todos los estudios indican que, si la propiedad se lanza al mercado con un precio muy alto, nadie querrá tenerla como opción de compra o de alquiler.

En Del Valle Propiedades les explicaremos cómo realizar un Análisis Comparativo de Mercado y así fijar el valor correcto de su inmueble en 04 simples pasos.

¿En qué consiste un Análisis Comparativo de Mercado (ACM)?

El ACM es una metodología de trabajo con el cual se determina el mejor precio de venta de un inmueble en una determinada zona. Realizar un cuadro comparativo te ayudará a analizar y comparar lo que quieres vender, con lo que el mercado está ofreciendo.

Ejemplo. – Comparar el inmueble que pondrás a la venta con otros inmuebles en la misma zona, de esta forma se determinará el valor comercial promedio de mercado. (Considerar inmuebles que hayan sido vendidos en el último mes).

Los expertos definen un Análisis Comparativo de Mercado (ACM) como el proceso sistemático de recopilación y análisis de datos y todo tipo de información acerca de los inmuebles con características similares en una misma zona.

Los usos de un ACM son variados, se pueden utilizar para lanzar a la venta inmuebles a precios de mercado o para aterrizar precios de inmuebles sobrevalorados.

¿Cómo se realiza un ACM?

Primero. -Se debe determinar cuáles son las variables que “x” potencial comprador tomará en cuenta para su decisión, dependiendo del tipo de propiedad que se está analizando.

Principales variables para realizar un ACM son:

(*) Ubicación.

(*) Área de terreno y área construida.

(*) Distribución.

(*) Seguridad.

(*) Antigüedad.

Segundo. -Debemos considerar el registro actualizado de las propiedades que aún se encuentran en venta y las que ya han sido vendidas en la misma zona, con las mismas características, y ver los valores reales de venta. Es decir, cuál fue el valor real que una persona decidió pagar por una propiedad con las mismas características a la que se está analizando.

OJO: A menudo existen diferencias entre el precio fijado para la venta por los propietarios de inmuebles similares y el precio al que finalmente se venden estos inmuebles.

Tercero. – Una vez que se tiene el cuadro comparativo de mercado, se debe dividir los precios por las áreas para obtener los valores por metro cuadrado de cada inmueble. Es posible que encontremos inmuebles demasiado sobrevalorados (por las nubes), descarta estos inmuebles del cuadro comparativo. ¡En Hora Buena! Determina el PPM.

Cuarto. – Finalmente, con una operación matemática, determinaremos el valor promedio del inmueble en estudio.

El resultado obtenido servirá como referencia para la decisión del precio del inmueble que se está analizando.

También hay que considerar variables que pueden alterar el precio del inmueble como:

(*) Estilo de vida.

(*) Parques y jardines.

(*) Tiempo de tránsito al trabajo y al colegio.

(*) Etc.

Educando al Propietario con un ACM

En la primera entrevista que se tiene con el propietario, se le hablará de la diferencia que existe entre el precio y el valor de un inmueble; de cuales son las variables que influyen en el precio…  y por qué no debemos especular con precios imaginativos.

Indicaremos que en la siguiente entrevista se presentará un Análisis Comparativo de Mercado respecto a su propiedad y a inmuebles similares en la misma zona.

Puede suceder que, al realizar el ACM, el valor resultante no sea lo que el propietario esperaba. En este escenario tendremos diferentes supuestos y decisiones:

a) ¡NO me importa el ACM realizado, yo ya tengo mi precio… por menos de eso NO venderé!

Debemos explicar que los inmuebles hoy en día tienen un valor determinado por el mercado y no por nosotros mismos. También, podemos tener opciones como la de no vender y colocar en alquiler el inmueble.

b) Concientizar al propietario para que analice el valor de la propiedad y el motivo de la venta. Entender el valor del dinero en el tiempo y el tener una propiedad NO vendible por uno o más años.

c) Publicar el inmueble con un valor por encima de lo que nos muestra el ACM y que sabemos que no se venderá jamás, tener la fe que algún día llegará alguien que simplemente pague por el inmueble.

Si el propietario no quiere un análisis comparativo de mercado, porque considera que ya tiene su precio y le parece que es el correcto sin considerar el resultado del ACM, será mejor retirarte y que busque otro asesor inmobiliario.

Conclusiones

Los compradores de inmuebles realizan sus decisiones de precio basadas en cuánto puede valer un hogar para ellos, no en la cantidad que el vendedor está pidiendo o cuánto dinero necesita el vendedor. Los compradores buscan y comparan muchos inmuebles hoy en día, piden ver propiedades comparables y basan su oferta en lo que el mercado inmobiliario dice sobre el valor de los inmuebles.

Todos los estudios realizados determinan que, un comprador no va a pagar más por un inmueble que lo que realmente cuesta, encontrará opciones con características similares y a precios reales.

Como profesionales inmobiliarios, en Del Valle Propiedades le decimos al propietario no solo en cuanto debe vender su inmueble, sino también, si es el momento correcto de sacarlo a la venta.

Poner en venta un inmueble es una cosa… y otra muy distinta es ¡Venderlo!

por Flor Vegas C. | 03 Nov 2019 |