Hablando del mercado inmobiliario en el Perú nos surgen algunas preguntas sobre los efectos que podría tener el coronavirus una vez superado el “aislamiento social obligatorio” que nos mantiene a todos encerrarnos en casa. Basándonos en opiniones de diferentes especialistas, y después de haber realizado un análisis del comportamiento de las crisis en los años 2000 y 2008 dentro del sector, hemos preparado algunas preguntas y respuestas ante el impacto del Coronavirus (Covid-19) en el mercado inmobiliario de Perú, todos nos preguntamos cómo afectará y cuál será su recuperación en la compra/venta dentro del mercado de viviendas.

¿Afectará la crisis del coronavirus el número de compraventas de inmuebles?

El mercado inmobiliario sin duda alguna se verá afectado, notaremos una situación de ajuste económico y reestructuración por parte de los compradores. La caída en el interés por la compra de viviendas será una de las primeras manifestaciones que se observarán en el sector.

La pregunta quizá debería ser: ¿Por cuánto tiempo se verá afectado el sector? Todavía no se tienen las métricas que confirmen cuando vamos a poder recuperar nuestro ritmo de vida habitual, pero más allá de llegar a esta “normalidad”, deberíamos intentar averiguar cuál será el efecto que esta crisis tenga en nuestra mentalidad.

No es la primera crisis que sucede, ya han existido diferentes crisis a nivel mundial, teniendo como consecuencia diferentes situaciones y un cambio de chip en la sociedad, por ejemplo, en algunos casos aumentó el porcentaje de viviendas alquiladas frente a viviendas hipotecadas que, si bien es en parte consecuencia de la ausencia de ahorros y la resistencia creada por los requisitos para acceder a un financiamiento, también surge del cambio de chip en la mentalidad de una sociedad que ahora asume que comprar es tirar el dinero y desprotegerse sin liquidez ante situaciones sobrevenidas donde no se puede reaccionar.

Una de las acciones que ayudará en la recuperación del sector inmobiliario, es que las tasas de interés de los créditos hipotecarios continuarían su tendencia a la baja este año, debido a la reciente reducción dispuesta por el Banco Central de Reserva (BCR).

Esta tendencia a la baja de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, sería una situación favorable para la recuperación del sector inmobiliario y una buena oportunidad para adquirir un inmueble como inversión.

¿Seguiremos comprando inmuebles pasada la cuarentena?

Si, aunque tendremos un impacto negativo en las compraventas, siempre van a existir compradores y vendedores, estaremos sujetos a un mercado herido, donde el precio y el impulso del estado al mercado inmobiliario, serán determinantes para el cierre de las operaciones.

Según la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), el sector se encuentra en una situación similar a la de la crisis financiera global en 2008, en donde se dio el colapso del mercado inmobiliario en Estados Unidos. También consideró que al sector le tomará recuperarse entre 6 y 9 meses, tiempo que podría variar dependiendo de cómo avance la recuperación de la economía mundial.

A lo mencionado por el gremio (ASEI), debemos comentar que la crisis actual no tiene precedentes, no es causada por un fenómeno económico o financiero sino sanitario. No se vive un colapso del mercado como resultado de una burbuja, como en el año 2008. Las circunstancias ahora son distintas. Para invertir en este entorno debemos considerar las fórmulas que funcionaron en el pasado y adaptarlas a la nueva realidad; solo así podemos sobrevivir, primero, y rentabilizar, después.

En Piura – Giovanni Sánchez tenía en mente comprar una casa para marzo 2020, el señor y su esposa ya tenían decidida la vivienda, pero a medida que se fueron incrementando las noticias sobre el coronavirus, ambos decidieron congelar la compra, al menos por ahora.

“Te pones a pensar muchas cosas, si tendrás empleo en el futuro y podrás solventar nuevos gastos… entonces decidimos no tomar decisiones sin saber cómo va a estar la economía en el corto y mediano plazo”, dice Sánchez.

¿Qué sucede actualmente y qué sucederá con el alquiler?

Actualmente vivimos una situación de emergencia sanitaria que ha generado muchas dificultades en el pago de los alquileres, ya sea de inmuebles industriales, comerciales o de vivienda.

En algunos países se han emitido normas para postergar estos pagos, en el Perú mucha gente vive de sus alquileres, y ellos serían los principales afectados. Si bien es cierto, la crisis del coronavirus no tiene distinción económica, el escenario ideal es que el arrendatario logre ponerse de acuerdo con el arrendador para flexibilizar el pago de la renta, pues se debe atender a la situación extraordinaria que el Perú está viviendo.

Por otro lado, antes del coronavirus, si bien los alquileres de corto plazo eran atractivos para el mercado, hoy, por las circunstancias que se están viviendo con el cierre de fronteras y la disminución del turismo en los siguientes meses, estos alquileres perderían relevancia temporalmente.

Además, podemos considerar que las propuestas de departamentos con una menor área, tendrán una mayor relevancia, es decir, las familias podrían reducir sus gastos de alquiler buscando una opción más pequeña de vivienda. También tenemos a muchos inquilinos que sacrificarán la zona por otras características: precio, más espacio, más iluminación, altura, vistas, etc...

Finalmente, el mercado inmobiliario en el rubro de alquileres, podría tener la posibilidad de mantenerse estable con un % mínimo a la baja, teniendo aun la posibilidad de obtener rentas de hasta 5% al año en alquileres de largo plazo. Pero, cualquier opinión actual dentro del mercado será únicamente un espejismo y habrá que esperar a que se estabilice el mercado para poder sacar conclusiones reales.

¿Cómo afectará la crisis del coronavirus a los precios de las viviendas?

La evolución del precio de las viviendas es una incógnita en una situación inédita como esta. Las valoraciones de los inmuebles que se manejaban hasta hace un mes, hoy están fuera de la realidad que ha traído la pandemia y se esperan recortes del 10% al 20% en los precios.

Hemos analizado los precios de las propiedades en Perú, y las primeras rebajas han llegado por el lado de las viviendas de segundo uso. Y es solo el comienzo. Existe una minoría de propietarios, que se encuentran muy nerviosos por la paralización que podría sufrir el mercado inmobiliario, a tal punto, que han bajado el precio de venta de sus viviendas en pleno estado de emergencia por el coronavirus.

El objetivo de esta minoría, es llamar la atención de los potenciales compradores, aquellos que en estos días de aislamiento se entretienen buscando propiedades de ocasión en internet. Y, los primeros resultados se hicieron llegar: “En Del Valle Propiedades hemos comenzado a recibir mensajes de inversores, pequeños y grandes, interesados por las primeras oportunidades de negocio en el sector”.

También existen expertos que indican que “cuanto más grande sea la urgencia y la necesidad de vender, mayor será la reducción en el precio que estén dispuestos a aceptar”. En algunos casos la propuesta de rebaja está partiendo de los agentes inmobiliarios; y en otros, es cosa del propietario del inmueble.

Este ajuste de precios llega para animar el devastado mercado inmobiliario. Existen muchas familias que no podían hacer frente a la compra de una vivienda por el índice de esfuerzo que suponía, siempre que se mantengan sus ingresos, mejorarán su poder adquisitivo. Pero de nada ayudará esta inyección de adrenalina para los potenciales compradores si estos perciben un futuro demasiado oscuro. La confianza será lo que señale el ritmo en la venta de inmuebles. Aunque los tipos de interés sigan a la baja, se necesitarán estímulos económicos y gubernamentales para la creación de empleo y para que las personas puedan consumir.

En cambio, Para los inversores que cuentan con liquidez ha llegado el momento propicio.

¿Qué otros efectos puede tener el Coronavirus en el sector inmobiliario?

Más allá de los efectos económicos, que de todas maneras serán importantes, también debemos comenzar a percibir la visión del sector inmobiliario a largo plazo. Una vez que concluya la cuarentena, quizá veamos nuevos usos, nuevos planteamientos en los espacios de trabajo que pueden influir en el aspecto de los productos inmobiliarios tal y como los conocemos hasta ahora y que podrían impulsar su evolución. Tendrán más sentido las características de los usos: la ventilación, las condiciones de habitabilidad y el espacio.

Esta crisis, si algo bueno aportará, es que pondrá sentido a las cosas por su valor, no por su precio. Habrá un antes y un después en el sector inmobiliario, y debe ser para mejor.

por Flor Vegas C. - Gerente General de Inmobiliaria Del Valle Propiedades | 21 Mar 2020 |